Habitat

1 - OBJET ET JUSTIFICATION DE L’OPERATION


Dans la perspective de l'arrivée de la 2x2 voies RENNES-ANGERS, la commune de Martigné-Ferchaud a mené une réflexion d'ensemble pour anticiper son développement au sud de son territoire de manière cohérente. Ce secteur est l'espace principal disponible pour un développement de l'urbanisation compte tenu des limites qui l'enserrent au nord comme à l'est et l'ouest.

L'aménagement du secteur dit du « du Bocage» localisé dans la partie sud de la commune consiste en la création d'une Zone d'Aménagement Concerté (ZAC), destinée essentiellement à de l'habitat, sur 11,6 ha environ (plan joint).

L'aménagement comprendra des aménagements à vocation d'habitat de trois typologies: individuels, intermédiaires et groupés. Soit environ 116 logements, avec un rythme de réalisation estimé à 10/15 logements/an grâce à l'attractivité apportée par la 2x2 voies, soit environ 330 habitants supplémentaires à terme. L’opération sera réalisée en 4 tranches, en 2 ans chacune.

La maîtrise d'ouvrage de ce projet est assurée par la commune.

2 - ENJEUX ET OBJECTIFS DE L'OPERATION

L'aménagement et l'extension de la commune de Martigné-Ferchaud ont pour vocation de répondre aux orientations du SCoT du Pays de Vitré et de la loi « SRU » en proposant un schéma d'aménagement permettant d'introduire une densité et une mixité sociale de l'habitat tout en respectant la taille de la commune.

Ce projet répond également déjà aux objectifs du Plan Local d'Habitat (PLH) de la Communauté de Communes du « Pays de la Roche aux Fées ». En effet, Il préconise de :
-    mettre en place une stratégie foncière en matière d'habitat qui favorise la mixité sociale et générationnelle,
-    privilégier l'approche environnementale de l'urbanisme pour l'aménagement des nouvelles zones,
-    développer une urbanisation permettant une maîtrise de la consommation d'énergie,
-    développer une offre d'habitat adaptée et diversifiée.


On retrouve donc naturellement tous ces objectifs traduits dans cette opération d'habitat qui cible quatre principes généraux :

- Répondre aux besoins liés au développement de la commune en soutenant le dynamisme démographique de la commune et proposer une offre d'habitats diversifiés en locatifs sociaux, accession à la propriété, ou locatifs privés ... , dans les formes mixtes allant de l'individuel au collectif.

- Préserver le patrimoine naturel et physique existant et proposer des espaces verts à proximité de toutes les habitations avec des ambiances différentes par quartiers.


- Diversifier l'offre de logements :
Le plan d'aménagement est composé de parcelles destinées à des habitations de type individuel pour 75% mais aussi à des opérations d'habitat groupé et à du logement intermédiaire (réalisation de petits immeubles) pour 25 %. Il permet ainsi de répondre à la diversité des attentes des nouveaux habitants (jeunes, familles, personnes âgées).

- Créer des quartiers durables :
-    concilier le développement économique, le progrès économique et social et la préservation de l'environnement, en considérant ce dernier comme un patrimoine à transmettre aux générations futures.
-    prendre en compte des caractéristiques naturelles, paysagères, urbaines et techniques du site, mises en avant lors des ateliers d'approche environnementale de l'urbanisme (AEU). Cette démarche permet de contribuer à améliorer l’organisation de la gestion environnementale à l’échelle du territoire. Il s’agit ainsi de prendre en compte les habitants et l’environnement dans la réalisation, l’usage et la vie du secteur, tout en anticipant les besoins des générations futures. La commune apportera les appuis nécessaires aux habitants et s’efforcera de les impliquer dans des actions de bon sens.

Derrière les enjeux de qualité environnementale, ce sont des enjeux de qualité de vie qui se dégagent. La commune dispose d’une image de ville verte qu’elle souhaite aujourd’hui renforcer.

3 - DESCRIPTION DU PROJET

Les propositions d'aménagement du sud de Martigné Ferchaud reposent sur la volonté de :
- Créer du lien urbain entre les quartiers existants et futurs,
- Prendre en compte les enjeux du développement durable,
- Valoriser le cadre de vie déjà qualitatif.

Le projet retenu favorise, par son parti d'aménagement, une bonne insertion dans son environnement, avec:

- L'affirmation d'une trame paysagère marquée et la préservation des espaces naturels et paysagers existants,

- la gestion adaptée des eaux pluviales (conservation des fossés existants…), et leur intégration dans la composition paysagère,

- l'utilisation rationnelle de l'espace et la mixité sociale. La taille moyenne des parcelles est réduite. L'ensemble de la ZAC, réalisé sur plusieurs années, proposera à chaque tranche de réalisation, une offre diversifiée de type de logement et de taille de parcelle. Le plan de composition veille également à une orientation des parcelles vers le sud, et vers les espaces naturels.

- La structuration de la voirie est-ouest: La voirie interne à la ZAC est organisée selon un principe de hiérarchisation du réseau viaire en termes de répartition des flux.

- Un stationnement intégré dans l'espace public: petites poches de stationnement, encadrées de végétation, avec des revêtements perméables.

- Le carrefour d'accès de la ZAC par l'avenue De Gaulle sera aménagé pour plus de sécurité, connectant ainsi la nouvelle voie primaire de desserte de la ZAC.

4 - UN PROJET RECONNU D’UTILITE PUBLIQUE

Par arrêté préfectoral en date du 5 novembre 2009, le projet de ZAC du Bocage de Martigné-Ferchaud a été reconnu d’utilité publique. Elle est par conséquent autorisée à acquérir soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, les terrains nécessaires à la réalisation de l’opération.
 

La Communauté de communes Au Pays de la Roche aux Fées a adopté son Programme Local de l’Habitat (PLH) le 15 décembre 2009, devenant exécutif à partir du 1er janvier 2010.

Les objectifs visés sont de mener une politique de l’habitat intercommunautaire visant à répondre aux besoins en logements consécutif à l’accroissement démographique, à l’horizon 2015, dans un souci de développement durable et d’économie d’espace.

La Communauté de communes, à travers son PLH, affiche également la volonté de favoriser la mixité sociale et d’améliorer l’accessibilité du bâti aux personnes vieillissantes  et à mobilité réduite, en assurant une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre de logements.

Ainsi, on peut citer deux grandes actions de cette politique qui bénéficieront directement aux particuliers :
   1) le lancement d’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat sur 3 ans permettant à des propriétaires d’améliorer leur logement et de réduire la facture énergétique. Les personnes ayant des projets pourront déposer un dossier à partir de juillet prochain. Des permanences seront organisées où chaque propriétaire disposera d’un conseil personnalisé technique et financier pour le montage de son projet.
   2)    l’octroi du Pass Foncier sous certaines conditions pour faciliter l’accession sociale à la
propriété aux personnes aux revenus modestes. Ce dispositif permet de différer l’acquisition du foncier pendant toute la période de remboursement des prêts souscrits pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf en ouvrant droit à des avantages : TVA à 5,5%, majoration du prêt à taux zéro. Soutenue par la Communauté de communes, celle-ci apporte un complément de financement qui renforce la solvabilité des ménages et facilité l’accès au prêt bancaire.

Pour tout renseignement par rapport à ces dispositifs, vous pouvez joindre le service Habitat de la Communauté de communes au 02.99.43.64.87 ou retrouver ces informations sur le site internet : www.cc-rocheauxfees.fr
 

 

Le PLU : anticiper les besoins et maîtriser le développement

En premier lieu, établir un diagnostic

Les lois du 13 décembre 2000 dite SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) et du 7 juillet 2003 dite UH (Urbanisme et Habitat) réforment le régime du Plan d'Occupation des Sols (POS) et remplacent celui-ci par le Plan Local d'Urbanisme (PLU).
Au delà de la définition des règles nécessaires à la gestion du Droit des Sols (délivrance des permis de construire, déclaration de travaux etc.), le PLU constitue un véritable projet pour le développement de la commune et s'inscrit dans une démarche multiple :

Une démarche prospective :

Les orientations d'aménagement et de développement s'appuient sur des études de connaissance du territoire (diagnostics urbains, sociaux et économiques) permettant de comprendre les dynamiques de développement, d'évaluer les besoins et de prévoir l'avenir.
Une démarche transversale :
La réflexion porte sur l'ensemble des composantes qui forgent l'identité et le fonctionnement de la commune, tel que les problématiques du logement, des déplacements, des équipements commerciaux et publics, du traitement des espaces publics, de l'environnement...

Une démarche transparente :

La concertation avec la population est obligatoire et participe à la définition d'axes de développement argumentés et justifiés.

Une démarche inscrite dans une logique d'aménagement :

Le PLU couvre l'intégralité du territoire communal et constitue le document de référence de toutes les opérations d'aménagement à l'échelle de la commune. 

Le projet d'aménagement et de développement durable

Le législateur a inscrit le PLU dans une démarche de développement durable. En effet, le Projet d'aménagement et de développement durable (PADD), clef de voûte du PLU, est l'une des pièces essentielles du PLU.
Ce document expose le projet communal pour les années à venir. Ainsi, il définit les orientations d'urbanisme et d'aménagement retenues pour l'ensemble de la commune.

Comment s'élabore un PLU ?

Les étapes de l'élaboration d'un PLU :

• Délibération du conseil municipal pour prescrire l'élaboration du PLU.
• Notification et communication de la délibération au Préfet, au président du Conseil Régional, au président du Conseil Général, à la Chambre du Commerce et de l'Industrie,  à la Chambre des Métiers, à la Chambre d'Agriculture.
• Le Préfet porte à la connaissance de la commune les informations nécessaires à l'exercice de ses compétences en matière d'urbanisme (notamment les études techniques en matière de prévention des risques et de protection de l'environnement).
• Le maire organise librement le travail d'élaboration du PLU. Il peut recueillir l'avis de tout organisme ou association compétents en matière d'aménagement du territoire, d'urbanisme, d'environnement, d'architecture, d'habitat et de déplacements.
• Un débat (sans vote) est organisé au sein du conseil municipal au plus tard deux mois avant l'examen du projet de PLU. Il porte sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable, avec "la volonté de faire prévaloir le projet sur la règle".
• Le projet de PLU est arrêté en Conseil Municipal. Il est alors soumis pour avis aux personnes publiques associées à son élaboration (communes limitrophes, CCI, SNCF, Communauté de communes, ...).
• Le projet de PLU (annexé des avis des personnes publiques consultées) est soumis à enquête publique par le maire.
• Le plan est approuvé par délibération du conseil municipal après d’éventuelles modifications. Il est opposable aux tiers.

Le PLU est un document réglementaire d'urbanisme :

• Il définit et réglemente l’usage des sols sur l’ensemble du territoire.
• Il détermine les droits à construire de chaque parcelle publique ou privée.

Le PLU est un document juridique de portée générale :

• Il s’impose à tous : particuliers et administrations.
• Il sert de référence à l’instruction des diverses demandes d’occupation et d’utilisation du sol (certificat d’urbanisme, permis de construire, déclaration de travaux, permis de lotir…)

Composition du dossier

Le dossier de PLU est composé de la manière suivante (Article L123-1 du Code de l'Urbanisme) :

• Un rapport de présentation comprenant un diagnostic complet du territoire communal et une étude de l'environnement (diagnostic, évaluation des incidences des orientations du PLU, description de la manière dont le PLU prend en compte la préservation et la mise en valeur de l'environnement). Il explique les choix retenus pour le PADD et justifie les dispositions du PLU.
• Un Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) qui a pour fonction exclusive de présenter le projet de la commune pour les années à venir. Il n'est pas directement opposable aux utilisations du sol.
• Des orientations d'aménagement, facultatives, relatives à des quartiers ou à des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager. Les utilisations du sol doivent être compatibles avec ces orientations
• Un règlement dont la lettre doit être respectée. Les utilisations des sols doivent être conformes à ses dispositions.
• Un plan de zonage, qui fait partie intégrante du règlement.
• Des annexes.

Le document graphique du règlement :
 

• délimite les zones suivantes

- U : zones urbaines
- AU : zones à urbaniser
- A : zones agricoles
- N : zones naturelles et forestières.

• fait apparaître les emplacements réservés, les secteurs à risques,…